Ринок землі буде ОТГ-центричним

Головний юридичний радник Проекту USAID «Підтримка аграрного і сільського розвитку, доктор юридичних наук Павло Кулинич про особливості нового законодавства, про те, яким буде відкриття ринку землі, а також про вигоди, які об’єднані громади матимуть від цього

Які вигоди можуть отримати громади від відкриття ринку землі? Звісно, лише Верховна Рада може відповісти на запитання, яким саме буде цей ринок і за якими правилами він діятиме. Однак рішення парламенту зазвичай не бувають несподіваними, бо готуються широким колом експертів, проходять через парламентські комітети тощо.

А експертам відомо, що нова Верховна Рада вирішила серйозно зайнятися зняттям мораторію на продаж земель сільськогосподарського призначення. Особисто я знаю, що вже готується відповідний проект закону. Ми у рамках проекту USAID «Агросільрозвиток» надавали певну допомогу для його підготовки. Звісно, ми не знаємо, чи будуть враховані всі наші рекомендації, але все ж таки… 

Цей законопроект надасть право громадам не просто продавати і купувати землю. Новий закон насамперед формуватиме сприятливе правове поле для учасників ринку. Власне, тому цей закон потягне за собою ще кілька інших законопроектів, у тому числі і тих, які наділяють громади усіма повноваженнями для управління землею на своїх територіях. Насамперед громади зможуть планувати свої території, і, власне, з огляду на це проект USAID «Агросільрозвиток» зараз допомагає громадам створювати електронні карти своїх ресурсів, насамперед земельних. Ці карти відображають реальний стан використання земель і потенційні можливості щодо цього. Звісно, це поки що неофіційні документи, але…

Після прийняття законопроекту, про який я кажу, український ринок землі буде ОТГ-центричним. Що відбувається зараз? Поза межами населених пунктів районні ради досі формують плани територій – фактично чужих територій. Але після запровадження законодавчих змін на території громад має з’явитися єдина планувальна документація, і, власне, вона охоплюватиме всю територію ОТГ, і затверджуватиме її рада ОТГ. 

Яким чином рада громади зможе впливати на ринок використання земель? Насамперед вона зможе змінювати їхнє цільове призначення. Україна відноситься до країн з найбільшим освоєнням сільськогосподарських територій, стільки сільськогосподарських земель непотрібно. Тому місцеві ради зможуть змінювати цільове призначення земель, коли бачитимуть у цьому потребу. 

Землі поза межами населених пунктів вже зараз передають у комунальну власність громад. Однак громади не набули повноцінного права власності через дію мораторію. Вони, наприклад, не можуть відчужувати землі, можуть тільки передавати їх в оренду. Але цього недостатньо. 

Запровадження ринку землі дозволить громадам наповнити свій бюджет. За досвідом інших країн, ми можемо спрогнозувати, що відкриття ринку землі спричиниться до зростання цін на землю, а це, у свою чергу, викличе зростання орендної плати. 

Також можна спрогнозувати, що запровадження ринку землі дозволить змінити сировинну орієнтацію сільськогосподарського експорту. Україна значні доходи отримує саме від експорту, але що ми продаємо? Ми експортуємо зерно, олію, технічні культури тощо. Продукції з доданою вартістю ми продаємо дуже мало. Це стається тому, що виробникам вигідно експортувати сировину через низьку вартість орендної плати за землю. У середньому 1 гектар сільськогосподарської землі генерує 250-300 доларів доходу. Орендодавець, власник землі, отримує 50-60 доларів від цієї суми. Натомість у Європі орендодавець отримує близько 50% від загальної суми доходів аграрія, і це при тому, що 1 гектар дає там набагато більше, ніж у нас. Отже якщо відкриється ринок землі, підприємці будуть змушені шукати шляхи для збільшення врожайності і експортування саме переробленої продукції сільського господарства, а не сировини. І це буде ще одним джерелом доходів громади.

Кажучи про ринок землі, треба сказати і про відновлення конституційної справедливості. Закриття цього ринку, запровадження мораторію на продаж земель сільськогосподарського призначення було грубим порушенням Конституції. Європейський суд в одному зі своїх рішень у травні 2018 року прямо сказав про це. Мораторій розглядали як тимчасовий захід на три роки, а його дія затягнулася на майже два десятиліття. Нова влада не зможе уникнути питання скасування мораторію. У неї не буде морального права на це. І цілком можливо, що нова модель ринку землі з’явиться ще цього року…